譲渡益や譲渡損失がある場合の特例
マイホームを売って譲渡益がある場合には特別控除などの特例があり、譲渡損失がある場合には損益通算や繰越控除ができる特例があります。
自分が住んでいる家と敷地を売ったときや、以前に住んでいた家と敷地を住まなくなってから３年後の12月31日までに売ったときなど、一定の要件を満たす場合には次の特例が受けられます。
これらの特例を受ける場合は、一定の書類を添付した確定申告書を提出する必要があります。
被相続人が住んでいた空き家の3000万円控除
亡くなった人が、相続開始の直前に1人で住んでいた家とその敷地を相続した人が相続開始の日から3年後の12月31日までにその家や敷地を売った場合で、一定の要件を満たすものについては3,000万円の特別控除の特例を適用することができます。
平成28年4月1日から平成31（2019）年12月31日までの売却に限ります。
マイホームを売って譲渡益がある場合
①3,000万円の特別控除の特例
長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。
譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得金額
譲渡所得：譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)
特別控除：3,000万円（※）
※譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。
②軽減税率の特例
売った年の１月１日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次のとおり軽減された税率で税額を計算することになります。
（国税庁ホームページより）
確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。
③買換え（交換）の特例
マイホームを売った年の前年から翌年までの３年の間にマイホームの買換え（交換）をした場合は、譲渡価額が１億円以下、売った年の１月１日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上の場合など、一定の要件に該当する場合は、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。
ただし、上記3,000万円の特別控除の特例又は軽減税率の特例とは、選択適用となっています。
マイホームを売って譲渡損失がある場合
売った年の１月１日現在で、所有期間が５年を超えるマイホームの譲渡損失が生じた場合には、その譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することができます。
その年で通算しきれなかった譲渡損失の金額がある場合には、その年の翌年以後３年内の各年分（合計所得金額が3,000万円を超える年分を除きます。）の所得から繰越控除することができます。
これらの特例の適用を受ける場合には、特定のマイホームの譲渡損失が生じた年分の所得税について、この特例の適用を受けようとする旨の記載があり、次のすべての書類の添付がある確定申告書を申告期限内に提出し、かつ、その後の年も連続して確定申告書（損失申告用）を提出する必要があります。
また、マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものを、一緒に提出をする必要があります。
- 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
- 売却したマイホームに関する次の書類
- 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えることを明らかにするもの
- 「譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書」（売買契約日の前日のもの）
（国税庁ホームページより）
❶新たにマイホームを買換える場合の特例
マイホームを売った年の前年から翌年までの３年の間に新たなマイホームを取得し、年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高がある場合は、一定の要件の下で売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。
❷新たにマイホームを買換えない場合の特例
マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売った場合は、一定の要件の下で、そのマイホームの譲渡損失（住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額を限度とします。）の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。
（国税庁ホームページより）
＝編集後記＝
マイホームを売って譲渡益がある場合で3000万円の特別控除の特例や買換えの特例等を適用すると、新たに取得したマイホームについては住宅借入金控除の適用を受けることができませんのでご注意ください。