被相続人の居住用不動産（空き家）を譲渡した時の特別控除

相続・贈与に関するもの

被相続人の居住用不動産（空き家）を譲渡した時の特別控除

先日、「亡くなる前は老人ホームにいた祖母から相続により取得財産を売却し確定申告するのだけど、特別控除について教えてほしい」という質問がありました。

この制度は、空き家の増加が社会問題になる中、売却してもほとんどが取得費が分からないか取得自体がかなり前のものになるため譲渡所得税がかなりかかる点や、建物を取り壊すと土地の固定資産税が6倍になるなど、空き家のままにしておくのがこの制度が創設され前までの得策である点から平成28年の税制改正により創設されました。

 

概要

平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

ここでいう被相続人居住用家屋とは相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で

  1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
  2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
  3. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
    の3つの要件を満たすものを言います。

 

適用要件

  • 売った人が相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
  • 次のイ又はロの売却をしたこと。

イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次のⅰの要件に当てはまることが必要です。

  1. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
  2. 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次のⅰの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次のⅱ及びiiiの要件に当てはまることが必要です。

  1. 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
  2. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
  3. 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
  • 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  • 売却代金が1億円以下であること。
  • 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  • 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

 

老人ホームへ入居した場合

ここで注意しなければならないのが、被相続人が相続開始の直前においてその「空き家」に住んでいたかどうかです。特に老人ホームに入居した場合は適用対象外と言われています。

しかしこの適用を受けるために添付する書類として「売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」 」があります。

ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の2つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。

  1. 相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
  2. 被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

つまり、市区町村は本当に住んでいたかを住民票ベースでしか把握していないことになりますから、相続開始直前に老人ホームに入居した場合でも賃貸することがなく、かつ住民票を移していない場合はこの「被相続人居住用家屋等確認書」が発行されることになると適用を受けられることになります。

 

小規模宅地等の特例との合理性

相続税を計算する際の「小規模宅地等の特例」については平成25年度税制改正において

  1. 被相続人が、相続の開始の直前において介護保険法等に規定する要介護認定等を受けていたこと
  2. その被相続人が老人福祉法等に規定する特別養護老人ホーム等に入居等していたこと

という要件を満たすときには、その敷地は小規模宅地等の特例の対象となるとされました。

小規模宅地等の特例の場合は、住民票を老人ホームに移していたとしても上記の要件を満たすと小規模宅地等の特例の適用がうけられます。

また居住用財産の3,000万円特別控除についても居住しなくなってから3年以内の売却については適用が認められています。

 

これに対し空き家の3,000万円特別控除については、相続開始直前の状況に判断され、老人ホームに入居した際に住民票を移した場合には「被相続人居住用家屋等確認書」が発行されないため、特別控除が受けられないことになります。

 

編集後記

質問に答える中で、私にはこの不合理な点が説明できませんでした。