二世帯住宅の場合の小規模宅地等の特例

二世帯住宅の場合の小規模宅地等の特例

先日、二世帯住宅の場合は小規模宅地等の特例の適用があるかどうかの質問がありました。

原則、適用することができますが、その質問はその二世帯住宅が区分所有になっていてその場合適用できるかどうかと内容でした。

ここでいう二世帯住宅とは、親夫婦と子供の家庭が一棟の建物にそれぞれ区分されて居住しているものをいいます。

最近の二世帯住宅はお互いのプライバシーの確保のため、中での行き来ができずに一旦外に出てからお互いの居住空間を行き来するものが主流になっているようです。

小規模宅地等の特例は、被相続人が居住していて相続人も居住していれば適用になりますが、二世帯住宅の場合、被相続人の親族部分、つまり子供の家庭の居住空間が被相続人が住んでいるかどうかが論点になっていました。

平成25年度改正

以前は、
居住が要件の１つだったため、被相続人が住んでいたところのみが適用で被相続人が住んでいないところについては適用できませんでした。

つまり、
二世帯住宅の場合は、被相続人が住んでいたところについては適用できますが、親族が住んでいた部分については、内部に行き来できる階段や廊下がないと適用できない形になっていました。

平成25年度改正により、小規模宅地等の特例の改正項目のうち、特定居住用宅地等については①適用面積が240㎡から330㎡に引き上げ
②被相続人が一人暮らしの場合、相続開始前に老人ホームへ入居した際の適用可
③二世帯住宅の場合の親族が住んでいる部分についての適用可
等が平成26年1月1日より改正されています。

二世帯住宅の場合は、
内部に階段や廊下があるかどうかにかかわらず、適用できることとなりました。

つまり、被相続人の親族（子供の家族）が住んでいるところも、被相続人が住んでいたとみなしますよ、という解釈をしてくれることになりました。

ただし、1つを除いて。。。

区分所有の場合

その「１つ」というのが、土地、建物を区分所有にしている場合です。

区分所有にしているとは、
例えば1階に親夫婦、2階に子供の家族が住んでいたとすると、1階部分と2階部分とをマンションのように区分に分けそれぞれで所有権を登記し、1階を親名義、2階を子供名義にすることを言います。

このような形にしている場合は土地と建物がそれぞれ別の名義になっていますから、被相続人の親族が住んでいるところについては、被相続人名義ではないので、そもそも相続財産にはなりません。

また、被相続人が住んでいた部分についても、その部分に住んでいたともならず、現在住んでいる区分所有の部分は持ち家であるため、家なき子の特例も使えず、小規模宅地等の特例の適用がないこととなります。

一方で、区分所有にせずに共有名義にしているのであれば、土地のうち被相続人の持分部分については小規模宅地等の特例の適用があります。

小規模宅地等の特例の適用の有無だけで見ると、区分所有がいかに不利かはわかっていただけると思います。

＝編集後記＝
この解決方法はないわけではありません。
（「あります」とはっきり言えない部分もあります。）

あとで、解決方法はアップします。